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房地产开发企业资金风险防范管理

  房地产开发是一个特别的行业,开发周期长,融资量大,资金周期求高,资金风险容易导致企业经营失败,从房地产开发企业特点出发,总结分析防范资金风险与经营失败的关键因素与控制措施。
关键词
房地产开发;资金管理;风险控制;企业管理
中图分类号F83
文献标识码A
文章编号16723198(2013)17009502
1引言
房地产开发企业具有土地取得较难、开发期限较长、资金投入巨大、对资金回收求紧迫等特点,房地产开发企业较其他行业存在更严重的资金断裂危 险。因此,研究房地产开发企业的运作特点、资金管理、风险控制、国家政策走向具有重的现实意义,这将为房地产开发企业避免经营失败提供有效的参考思路, 也为行业健康发展与经济稳定起到促进作用。
2加强项目开发周期管理,按计划完成建设进度
房地产项目开发从取得土地使用权、设计、施工,到建
成销售收回投资,周期较长,一般在三至五年左右,鉴于开发周期长的特点,必须对开发周期实行过程控制管理。企业在实现销售前,资金都是投入 期,不仅投入开发成本,还有资金融资成本,以及人员费用、售前广告推介费用等,无论开发过程哪个环节出问题,都可能影响与改变企业资金计划,影响资金调 度,进而影响整个公司的资金周转。
项目开发进度的把控在房地产开发过程中处于非常重的环节,它是公司整个资金回笼计划的关键环节,必须严格按项目开发进度管理,按原定计划完成相应的工程进度,做好资金配比计划。这样就能有效减少资金积压和资金调度不灵,也就减少了在建设阶段资金短缺的风险。
3合理控制融资时点及融资总量,既安全又充分地发挥财务杠杆的作用
几乎所有的房地产开发企业,都有资金缺口,都须对外融资,究其原因一是房地产开发资金占用量巨大,小则十几亿,多则几百亿;二是为了充分利 用财务杠杆,中国在相当长的一段时间内,房地产行业的利润仍然大大高于社会平均利润,也远高于资金成本,通过一定量的适度负债,发挥财务杠杆的积极作用, 可获得较可观的资金回报。
然而,房地产开发企业融资的总量较大,利息总额较大,资产负债率偏高。如若未能及时回收投入资金,融资利息将成为企业沉重负担,高额利息不仅 蚕食了企业利润,也加重了资金压力。这就求房地产企业在融资时,一定根据开发规模、开发进度、企业自有资金总量、资金回笼周期等维度来详细计算融资的 方式与融资的总量,以及融资的时点,同时注意负债适度,不能因为很难融到资,就过多地负债,造成资金浪费及资金成本的增加。在这里,特别强调融资的时 点,融资并不是早借早好,按“总体规划、提前准备、按需实借”原则进行,即融资的时点是根据项目开发进度及资金配比的总体规划,测算出的借款时点,做好 融资的相关商务活动与准备,按需实际提款。遵循这一原则,不但减少了资金成本,提高资金使用效率,而且可以减少财务风险,提高财务管理质量。
4注重客户价值服务,减少滞销风险
4.1强化内部预售环节管理、及时取得预售许可
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定,房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售(1)已交付全部土地使用权出让 金,取得土地使用权书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上,并已经确定施工 进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府有关管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。预售许可是一个销售关键节点,《商品房预售许可证》是 房地产企业回笼资金的开始,取得了预售许可,即意味着投资回收进入了实现阶段。企业从证书管理、影响满意销售条件的资料准备管理、证书类文件办理时限求 管理,到《商品房预售许可证》的取得管理都须指定相关人员跟踪负责,及时汇报各环节进度情况,统筹排售期,并建立严格的责任考核制度,确保不拖延预售开始 日期。
4.2策划项目营销方案,做好客户价值服务工作
为客户着想,就是为自己着想。现在房地产开发公司的竞争,除了注重产品质量外,把客户价值服务放在非常重的位置上。而良好的客户价值服务 工作,与优秀的项目营销方案策划是分不开的,立足于客户需的项目营销方案策划是实现销售的有效途径,客户价值服务是实现销售的卖点。房地产开发企业应以 实现客户价值服务作为核心竞争力,从而推动项目的销售,甚至是公司品牌形象的建立与宣传。客户价值服务就是从客户角度出发,解决客户为什么买我们公司的 产品以及为什么买我们这个项目的房子这两个问题,解决好客户这两个问题,企业从房子保值、生活配套措施、交通环境、周边商业升值潜力等价值元素为客 户着想,这可追溯至房地产开发企业在项目选址时就应为客户认真负责研究这些价值元素,这样的产品才能成为大众追逐的对象,使企业产品不仅成为人们居住的场 所,也能成为需求者争先投资的标的物。
5洞察政策与行业的未来走向,预先采取稳健发展的策略
房地产行业不属高科技行业,也不属于新兴产业,它是一项传统行业,只是随着改革开放、住房制度改革、城市化城镇化进程中而壮大起来,其中也因 为我国城镇土地开发利用政策及城市化促进了这个古老行业以一种新的方式重新焕发出活力,之所以说是一种新的方式,是区分于我国改革开放前房产主以自给自 足的模式存在。房产主有两种功能居住功能和投资功能,中国房产以前主是居住,而近几年来,投资功能有超过居住功能的势头,究其原因,敝人认为是老百 姓缺乏有效的投资渠道,最后选择了不动产作为增值保值的途径。
一直以来,房地产行业都被当作高利润回报甚至暴利行业,很多不从事房地产开发的商品流通企业、生产制造企业纷纷加入房地产行业,从我国房产发展历史及现西方主国家房产市场的情况看,房地产行业不应成为高回报的行业,这可能也检讨我们的土地开发利用政策。
近十年来,特别是2006年以来,中国房价上涨速度过快,开发存量速度增加,部分城市出现楼盘卖不出去、楼盘空置现象,而近几年来,甚至出现 开发商因资金链断裂跑路及二三线城市空城现象更加剧了房地产行业可能存在的泡沫危险,房产的投资与投机突显出来,行业风险在加大。
从人口角度分析,随着我国22-32岁年龄段人口的减少,结婚年龄段购房刚性需求相应减少,且目前房产供应量及房价不平衡,未来十年我国商品 房的开发速度会明显慢于前十年,房地产行业从快速发展期进入了平稳发展期,行业利润率也呈下降趋势,不断接近社会平均利润。因此,非房地产企业不应盲目地 跟进房地产行业,房地产企业也不应盲目地扩张。
由于有目共睹的房价急剧上升原因,政府从2009年底不断出台了控制房价的各项措施,虽未能快速降低房价,但对控制房价继续上升有了明显改 观,同时交易量显著减少,使房地产市场从过快的发展阶段实际上走入了逐渐稳步健康的发展阶段。在房价高位现状及国家严控政策下,房产的投资功能正在弱化, 居住功能得到加强,在此趋势指导下,房地产开发企业须进一步控制风险,战线不宜拉得过长,应适当收缩战线,以便快速应对风险;另一方面,企业在各城市开发 部署时,应根据不同城市的人口结构、就业情况、城市成长情况、城市产业特点因地制宜,制定差异化的城市开发计划,减少存量压力,缩短开发周期,加快周转, 及时回收资金,以减少政府可能出台新的更严厉控制政策的不利影响,保持企业适当规模发展,提前应对政策与行业风险,保持企业健康发展。
6结语
资金管理与资金风险是每个企业管理的重点,而对于房地产开发企业来说,资金风险更是关系经营成败的重中之重,资金管理不到位,资金风险控制措 施不当,都会给企业带来致命的打击,使前期开发投入的资金付之东流,一切回报成为泡影,所以,房地产开发企业管理中资金管理与资金风险控制紧绷之弦一刻不 能松。
参考文献
1张娥,梅洪常.信贷紧缩情况下我国房地产企业资金链管理问题及对策J.中国企业运筹学,2010.
2厉无畏.防范金融风险促进房地产企业健康发展J.城乡建设,2008,(08).